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今天是 2024年12月27日 星期五
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2023年，已经再见。
这一年，明明说好要报复性买房，大家却选择“放下仇恨”。
这一年，明明说好要夺回失去的三年，大家却选择“回头再说”。
就像一场准备许久的重要考试，走进考场，却发现试卷换了，有点无所适从。
然而，平淡中，暗含惊雷与刺激。
2023年的天津楼市，亮出了底牌。
>>史上“最着急”的元旦
急到什么程度——阳康后“跑步式”买房。
3年来，外地人首次“无障碍”进津，买房需求“爆发式”进场，门槛房一扫而空。
元旦二手房最高成交362套，double于现在出政策后的温度。
看那阵仗，差点就信了“要夺回失去的三年”。
有人买对了，有人买贵了，也有人买跪了。冲动是魔鬼，但你我皆凡人，谁又能认出魔鬼呢？
>>学区房“过山车”
有和平老大哥带路，河西一片“站起来了”。
2023年年初成交量爆场，业主坐地起价，10万20万的跳涨。
上海道私产门槛从180万涨到230万，一年时间涨了30%。
现在，又回落到200万，跌了15%。
开学后，面对40多个班的航母校，相看泪眼，无语凝噎。
过山车玩的是心跳，学区房玩的是可怜天下父母心。这该死的畸形捆绑。
>>小阳春，走着走着走丢了
春节后，二手房最高成交673套，超越2016年。
业主为了涨价卖房，不惜赔违约金。
新房认购量是正常月的3-4倍，不少盘完成上半年甚至全年任务。
南站、海教园、空港、中海全系，全面涨价，一路狂飙。
仅持续1个多月，行情回落，堪称“史上最急小阳春”。
补偿性并非趋势性，错把运气当实力。从ICU直接进KTV，的确容易闪腰。
>>城市更新动真格
卖地首现新模式，天津背后有高人。
20多个城市更新来势汹汹，后面还有88个在候场。
“大象正在跳舞”，城更出来的新盘——
地段相对核心/房价不比周边贵/配套补充快/产品更新。
这种无敌组合，会“革很多板块的命”。
有人欢喜，有人忧。时代车轮滚滚向前，从不为个体停留，跟不上就会掉队。
>>土地“揭竿而起”
2023年上半年很兴奋，龙湖河东地块溢价摇号、金茂体北地块叫价142轮……
下半年很悲壮，城市更新、托底……
撸起袖子，全年风光收场。成交面积涨6成、出让金涨7成。
市区份额翻倍，占比29%；环内地块，占比达6成。
土地不值钱，土地上的经济活动才值钱。
土地端蕴含着“无形之手”的力量。以价换量，已暗示了明年房价。
>>重点校“连锁化”
集团化办学，颇有流水线生产的趋势。
上三区重点校，向下三区辐射；上三区重点校，对自己辐射。
这年头，“出厂配置”如果不带个九年一贯制名校，都“丢地”。
到2027年，全市将建设100个中小学教育集团。
都有，就等于都没有。
名校遍地走，安能辨我是雌雄！也好，当学区不再成为杀手锏，开发商才甘心努力做产品。
>>不是老盘买不起，而是新盘太有性价比
2023年，天津新盘的“后发优势”起劲了。
铝板、玻璃幕、宽厅、落地窗、小院、地下室、挑空、阁楼、露台、架空层、开放式阳台、赠送面积……由表及里，开始卷实用性。
只要房价不涨，就等于变相降价。
二代产品，面临“技术贬值”，局面很严峻。
更新换代之时，最难将息。诸侯争霸、弱肉强食，新时代以血淋淋的阵痛开启。
>>楼市冲刺遇上“厄尔尼诺”
2023年的冲刺，都冲了个寂寞。
红五月，被旅游打败了；6月年终被40度的高温打败了；十月黄金周，再次被旅游打败了；12月年末被-20度的极寒打败了。
预想中的赤膊上阵、狂甩库存，压根儿没出现。
情绪化的躺平，才是真相吧。热血已远离楼市，请叫我“价格敏感性消费者”。
>>政策给上仙气儿，续命一个月
9月的“政策月”，信息含量巨大，天津这一波政策没掉队。
非市区取消限购、降首付、降二套房贷利率、延长贷款年限、限购区与非限购区不互认、发放购房补贴……
救市四件套已凑齐，第二步政策坐等明年。
药不能停、火不能撤。持币观望？兜里至少得有币；救楼市，先救经济。
>>驼峰行情
一年两个成交量的高峰，曲线形成。
2023年上半年靠补偿性行情，刚需是主力，3月新房成交141万方；
下半年靠政策推动，改善是主力，10月成交94万方。
刚需是阶段性的，改善才是趋势性的。
2023年市区份额提高到15%，2024年或将到20%。
刚需已经够受刺激了，“我这一生如履薄冰”。楼市的尽头，果然还是乖乖的中产。
快速摆脱困境的办法，基本不存在。
好了总有坏，坏了总会好，时间是最好的药。
楼市所有的动作，都在指向良性循环。
阵痛期已开始，无论是大环境的房改2.0，还是小环境的城市更新，要接受波动。
白云苍狗无常，山海风月可期。
2024，迎战！
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