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专访中国首席经济学家论坛理事长连平:我国房价从去年开始下跌,预计在第三季度见底

每经记者:李彪 每经实习记者:石雨昕 每经编辑:陈星

中共中央政治局7月24日召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。会议在谈及房地产市场时,首次明确提出,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

如何理解我国房地产市场供求关系发生的重大变化?未来我国房地产市场将怎样恢复发展?

7月26日,在CFS2023第十二届财经峰会暨2023可持续商业大会现场,中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院院长连平接受《每日经济新闻》(以下简称NBD)记者专访。

连平表示,我国房价从去年开始下跌,很有可能会在今年第三季度踩到底部,然后逐步趋向于恢复,明年会呈现一个恢复的过程。


CFS2023第十二届财经峰会现场 每经实习记者 石雨昕 摄


房地产总体上告别了大范围过热的走势

NBD:您认为应该如何理解“我国房地产市场供求关系发生重大变化”?

连平:不同城市的供求关系不一样,总体来看,较多的城市是供大于求,绝大部分城市可能需要渐次放开需求端的严格限制,比如限购、限贷以及高首付等。

但在一些重点一、二线城市中,房地产市场的供求关系有些不同,供不应求可能依然是市场的基本格局,可以在放开需求端限制的同时,加大力度增加供给,实现供求关系尽可能平衡。不能因为供求关系相对紧张,就持续对需求方面增加压力,而应该把措施的着力点放在增加供给上,这是这一类城市的特点。因此我认为在政策上确实应该因城施策用好各类工具。

虽然这次中央政治局会议没有提“房住不炒”,但不等于说就可以炒房了。我认为还是应该继续坚持“房住不炒”的理念和政策基调。这次会议的重点是突出强调新形势,以及供求关系新的和总体性的变化。

NBD:现在有观点认为房地产可能已经永久告别了大范围过热的走势,您认同这个观点吗?

连平:我认为可以这样说,房地产的确总体上告别了大范围过热的走势,但也不能否认局部地区供求关系依然偏紧的事实。供求之间的矛盾主要出现在一线和重点二线城市,这种矛盾的主要方面是供给不足。由于经济发展水平较高,这些城市人口流入多,改善型需求也比较大,一旦供给不足就会导致房价持续存在上涨压力,所以这些城市的关键是要加大力度增加供给。

一方面土地定价要合理,为房价平稳提供基础性条件;另一方面,对经营不错的开发商可以提供更多的支持和便利,比如在融资方面给予利率优惠等,以及加大力度投放开发贷等,目前银行体系开发贷占比仅5.9%,属于历史较低水平,其增速仅为5.9%,大幅低于信贷增长两位数的平均水平。


图片来源:受访者供图


房价可能在第三季度见底

NBD:您认为我国房地产恢复期大概需要多长时间?

连平:一般来说,一个短周期大概三年半左右,现在这个周期有可能会拉长。

在以往的短周期中,政策从宽松到收紧再到宽松,房价由上涨到下跌,一般是上涨一年多,下跌两年多,共同构成了三年半左右的过程。

这一轮周期中,我觉得下跌的时间可能会更长一些。我国房价从去年开始下跌,很有可能会在今年第三季度踩到底部,然后逐步趋向于恢复,明年会呈现一个整体性恢复的过程。

同时,我们也要注意,房地产恢复过程中,销售、投资、买地、建筑安装工程等环节不是完全同步的。通常恢复的过程是销售先恢复。比如现在政策调整以后,各地会在购房限制性政策上有一些松动,那么销售就可能会逐步恢复,然后土地出让规模会增大,接着建筑工程速度加快,最后整个投资增速也会回升。

NBD:现在地方政府在财政上面临不小的压力,您认为应该如何缓解地方债?

连平:首先,我们可以看到中央财政转移支付力度在不断加大,但是财政转移支付要落地到地方是需要一个过程的。

这次中央政治局会议明确提出,要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案。这是一个重大突破。因为在此之前,在化解隐性债务存量问题上,总体思路是坚持中央不救助原则,要求“谁家的孩子谁抱”。但是最近一段时间以来,各方都呼吁在这方面应该有所变化。因为地方财政承担了越来越多的国家建设任务,也有经济和社会发展长期规划以及经济结构调整等重大任务。客观上看,地方财政的杠杆水平已经较高,如果进一步加杠杆会带来更大的风险。地方政府已无力自行处理好这一问题,因此需要中央政府出手。

那么如何使得地方债务状况得到缓解?我认为这需要中央出台一套方案,这个方案并不是债务都由中央财政负担,而是中央财政要主导整体的处置工作,提出中长期的化债规划,在国家财政总体格局下来处理地方债务才会比较平稳。

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